বিশ্বব্যাপী জমি/সম্পত্তির দাম বৃদ্ধির সাথে সাথে, রিয়েল এস্টেট মানুষের কাছে থাকা সবচেয়ে ব্যয়বহুল সম্পদগুলির মধ্যে একটি হয়ে উঠেছে, কখনও কখনও এমনকি তাদের সারা জীবনের সঞ্চয় জমি/সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করে। যাইহোক, একটি উচ্চ মূল্যের বিনিয়োগ হওয়ায়, রিয়েল এস্টেট লেনদেনে সাধারণত এই টিকিটের আকারের অন্য যেকোনো লেনদেনের মতো ঝুঁকি থাকে।
একটি সম্পত্তি শিরোনাম জালিয়াতি কি?
সম্পত্তি শিরোনাম জালিয়াতি হল এক ধরনের প্রতারণা যেখানে অপরাধী সম্পত্তির মালিকের পরিচয় চুরি করে, সাধারণত কাগজপত্র ফাঁকি দিয়ে বা মালিকের সাথে প্রতারণা করে (মালিকের জ্ঞান বা সম্মতি ছাড়াই) । একবার এই অবৈধ কাগজপত্র (সম্পত্তির নথি) তৈরি হয়ে গেলে, অপরাধী সাধারণত সম্পত্তির পরিবর্তে (জামানত হিসাবে) যতটা সম্ভব ঋণ সুরক্ষিত করে, সম্পত্তিটিকে ব্যাংক বা ঋণদাতা প্রতিষ্ঠানের দ্বারা ফোরক্লোজার (বা টেকওভার) করার ঝুঁকিতে ফেলে।
বেশিরভাগ সময়, এই ধরনের জালিয়াতি প্লট এবং সম্পত্তির জন্য পরিচালিত হয় যা দীর্ঘদিন ধরে বেদখল থাকে (বিশেষ করে অন্য রাজ্য/দেশে বসবাসকারী মালিকের সাথে) । উপরন্তু, অস্পষ্ট মালিকানা (অস্পষ্ট সম্পত্তি শিরোনাম) বা লিজ দেওয়া সম্পত্তি সহ সম্পত্তিগুলিও এই ধরনের প্রতারণার জন্য ঝুঁকিপূর্ণ ।
সম্পত্তি শিরোনাম জালিয়াতির প্রকার
সম্পত্তি শিরোনাম জালিয়াতি অপরাধী দ্বারা পরিচালিত হতে পারে আপনার স্বাক্ষর জাল করে এবং আপনাকে একজন বিক্রেতার মতো দেখায় যে তার কাছে আপনার বাড়ি বিক্রি করেছে । বিকল্পভাবে, অপরাধীও এগিয়ে যেতে পারে এবং সম্পত্তির কাগজপত্র জাল করতে পারে এবং পৌরসভার নথিতে মালিকানা রেকর্ড আপডেট (পরিবর্তন) করে সরকারে অবৈধ উপায় ব্যবহার করতে পারে । এই উপায়গুলি অবলম্বন করে, তিনি প্রকৃত মালিকের অজান্তেই যতটা সম্ভব ঋণ নিতে পারেন বা আপনার সম্পত্তি বন্ধক রাখতে পারেন এবং স্থানীয় মুদ্রায় লক্ষ/কোটি (হাজার/মিলিয়ন) একাধিক ঋণ নিতে পারেনৃ।
এছাড়াও তারা অবৈধভাবে প্লট/বাড়ি/প্রতিষ্ঠান অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রি করতে পারে এবং টাকা পেতে পারে যা পরে পাবলিক ডোমেনের বাইরে চলে যায় । তালিকাভুক্ত সম্পত্তি শিরোনাম জালিয়াতির ধরন যা বাস্তবে আছে :–
1. জাল দলিল জালিয়াতি :– যখন কেউ আপনার অজান্তে বিক্রয় দলিলে আপনার নাম স্বাক্ষর করে, তখন জালিয়াতির প্রক্রিয়াটি 'জাল দলিল' জালিয়াতি হিসাবে পরিচিত । এই ধরনের জালিয়াতি এমন অপরাধীদের দ্বারা করা হয় যাদের পৌর কর্তৃপক্ষের সাথে চমৎকার সংযোগ রয়েছে এবং যারা প্রকৃত মালিককে পাবলিক রেকর্ডে মালিকানার পরিবর্তনের কোনো ইঙ্গিত না পেয়েই পাবলিক রেকর্ড পরিবর্তন করতে পারে । এই ধরনের জালিয়াতির সাথে একটি জালিয়াতি স্বাক্ষর জড়িত যা নোটারাইজ করা হয় এবং একটি নতুন বিক্রয় দলিল তৈরি করে ।
2. জাল শিরোনামে ঋণ :– যখন কেউ আপনার নামে একটি জাল পরিচয় তৈরি করে (সম্পত্তির মালিক হিসাবে) শুধুমাত্র আপনার সম্পত্তির পরিবর্তে একটি সমান্তরাল ঋণ বা বন্ধক গ্রহণ করার জন্য, এটিকে 'জাল শিরোনামের উপর ঋণ' জালিয়াতি বলা হয় । এই ধরনের জালিয়াতি সনাক্ত করা কঠিন এবং শুধুমাত্র তখনই প্রকাশ্যে আসে যখন অপরাধী অর্থ প্রদান বন্ধ করে দেয় এবং ঋণের প্রতিনিধি/কর্তৃপক্ষ প্রকৃত মালিকের দরজায় কড়া নাড়তে শুধুমাত্র জালিয়াতি সম্পর্কে উপলব্ধি করে ।
4. কৃষি জমিতে বিক্রি করা সম্পত্তি :– জমি/সম্পত্তির ভূমি ব্যবহারের অবস্থা পরীক্ষা করা প্রয়োজন । কৃষি জমির উপর যেকোন ধরনের আবাসিক বা বাণিজ্যিক উন্নয়নের জন্য (ভূমি ব্যবহার পরিবর্তন) অনুমোদন প্রয়োজন । অনেক বিক্রেতা নতুন মালিককে এ বিষয়ে অন্ধকারে রাখেন, যার ফলে বিলম্ব হতে পারে, পরবর্তীতে নতুন ক্রেতার জন্য অতিরিক্ত ব্যয় হতে পারে, এমনকি কোনো নির্মাণ অনুমোদন পেতে বাধাও আসতে পারে ।
ডিজিটালাইজেশনের প্রভাব
ডিজিটালাইজেশন যখন সবচেয়ে উন্নত বিশ্বে সম্পত্তির মালিকানার স্থিতিতে অনেক স্বচ্ছতা এনেছে, ভারতে রিয়েল এস্টেটও সমস্ত সম্পত্তি এবং মালিকানার বিবরণের একটি ভাল ডাটাবেস তৈরির দিকে অগ্রসর হচ্ছে৷ যদিও আরও বেশি বেশি প্রযুক্তিগত সমাধান প্রয়োগ করা জালিয়াতিকে সহজে পরিত্যাগ করতে সাহায্য করে এবং যথাযথ পরিশ্রমের সুবিধা দেয়, তবুও এই কাজটি করার জন্য একজন পেশাদার, অভিজ্ঞ ব্যক্তিকে আনার পরামর্শ দেওয়া হয়।
যাইহোক, যেহেতু সরকার SVAMITVA (গ্রামের সমীক্ষা এবং গ্রাম এলাকায় উন্নত প্রযুক্তির সাহায্যে ম্যাপিং) প্রকল্পের অধীনে দেশের সমস্ত অংশে জমির ডিজিটাল ম্যাপিং পরিচালনায় ব্যস্ত, ত্রুটিপূর্ণ মালিকানা সম্পর্কিত জালিয়াতির সংখ্যা কাছাকাছি সময়ে হ্রাস পেতে পারে। ভবিষ্যৎ ণ।
সম্পত্তি জালিয়াতি এড়াতে চেক
সম্পত্তির মালিক হিসাবে, যেকোন আর্থিক লেনদেনের সাথে জড়িত হওয়ার সময় আপনি কী স্বাক্ষর করছেন এবং সঠিক নিয়ম ও শর্তাবলী সম্পর্কে আপনার খুব সতর্ক হওয়া উচিত। উপরন্তু, আপনি কোনো কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে কোনো বার্তা, মেইল বা অন্য কোনো ধরনের যোগাযোগ মিস করবেন না এবং কোনো অসঙ্গতির গন্ধ পেলে একজন আইনজীবী বা আইন বিশেষজ্ঞকে জড়িত করবেন।
একটি নতুন সম্পত্তির ক্রেতা হিসাবে, আপনি একটি প্লট/বাড়ি কিনছেন না তা নিশ্চিত করার জন্য আপনাকে কয়েকটি নথি পরীক্ষা করতে হবে যা একটি প্রতারণামূলক অনুশীলন হিসাবে বিক্রি হচ্ছে। এই পয়েন্টগুলি অবশ্যই আপনাকে কোনও মামলা বা আর্থিক ক্ষতি ছাড়াই একটি পরিষ্কার চুক্তি করতে সহায়তা করবে যা পরে আপনার পথে আসবে।
চুক্তির আগে যে নথিগুলি পরীক্ষা এবং যাচাই করা দরকার তার তালিকা নীচে রয়েছে:
1. বিক্রয় দলিল: সর্বদা নিশ্চিত করুন যে বিক্রয় দলিলটি নিবন্ধিত এবং বর্তমান মালিকের নামে একটি স্পষ্ট সম্পত্তি মালিকানা শিরোনাম রয়েছে। কোন সমস্যা বা অসঙ্গতি তদন্ত করা উচিত ।
2. মাদার ডিড: একটি ক্রমাগত ক্রমানুসারে সম্পত্তি/জমি এর মালিকানার পরিপ্রেক্ষিতে এর ইতিহাস প্রতিফলিত করে। পৌরসভা এই নথির সত্যতা অনুমোদন করতে পারে।
3. দায়বদ্ধতা শংসাপত্র: প্লট/গৃহ ঋণ, শিরোনাম স্থানান্তর, বন্ধক, বা সম্পত্তির বিরুদ্ধে নিবন্ধিত লেনদেনের জন্য পরীক্ষা করতে।
5. বিল্ডিংয়ের অনুমোদন পরিকল্পনা: প্রস্তুত হওয়ার ক্ষেত্রে এখতিয়ার কমিশনার (বা কমিশনারের দ্বারা অনুমোদিত একজন কর্মকর্তা) থেকে অর্জন করতে হবে সরানো/নির্মাণাধীন সম্পত্তি।
6. রূপান্তর শংসাপত্র: জমি/প্লট/সম্পত্তি কৃষি জমি নয় কিনা তা নির্ধারণ করতে রূপান্তর শংসাপত্রটি পরীক্ষা করা অপরিহার্য। যেকোনো রূপান্তরের জন্য স্থানীয় তহসিলদারের অফিস থেকে একটি অনাপত্তি শংসাপত্র পেতে হবে।
অতিরিক্তভাবে, অন্য কোনো ধরনের জালিয়াতি এড়াতে ক্রেতাকে নিম্নলিখিত নথিগুলিও পরীক্ষা করতে হবে । ক্রেতার পাওয়ার অফ অ্যাটর্নিও চেক এবং যাচাই করা উচিত, যদি একটি থাকে, এবং বিক্রয়ের তারিখ পর্যন্ত প্রদত্ত সমস্ত ট্যাক্স রসিদের স্থিতি যাচাই করা উচিত৷ কোনো বকেয়া বা খেলাপির জন্য চেক করার জন্য পৌরসভার পূর্ববর্তী মালিকের কাছ থেকে এগুলি প্রাপ্ত করা উচিত।
প্রপার্টি সরানোর জন্য প্রস্তুত হওয়ার জন্য ক্রেতার কমপ্লিশন সার্টিফিকেট এবং অকুপেন্সি সার্টিফিকেটও দেখতে হবে।
